Ce que les nouveaux frais hypothécaires signifieront pour les acheteurs ayant un bon et un mauvais crédit

Les frais hypothécaires provoquent généralement des bâillements et des yeux vitreux. Mais lorsque la rumeur s’est répandue le mois dernier que les prix mis à jour coûteraient plus cher à certains acheteurs, cela a entraîné des vidéos virales TikTok avec des milliers de commentaires indignés interprétant mal les nouvelles règles.

De nombreux critiques ont soulevé des questions similaires : pourquoi certains emprunteurs avec des cotes de crédit et des acomptes inférieurs ont-ils obtenu de meilleurs taux hypothécaires tandis que d’autres avec des cotes de crédit élevées et des acomptes plus élevés ont été facturés plus ? Les emprunteurs responsables subventionnent-ils les prêts plus risqués ?

Les changements ont fait le tour de la télévision par câble, décrochant même une place dans la dernière émission de Tucker Carlson sur Fox News, où il prétendait qu’ils fourniront des incitations aux mauvais comportements. Mais une grande partie de la controverse s’est concentrée sur les gagnants et les perdants des mises à jour des prix – et non sur le fait que les emprunteurs les plus solvables avec des acomptes importants paieraient encore beaucoup moins. Pour dissiper toute confusion, le régulateur fédéral à l’origine du nouveau prix a dû publier une déclaration : le crédit pétillant s’applique toujours.

“Vous obtiendrez toujours un meilleur taux et des meilleurs prix de prêt si vous payez un acompte plus élevé et avez un meilleur crédit”, a déclaré Bob Broeksmit, président et directeur général de la Mortgage Bankers Association, un groupe commercial de l’industrie.

En fait, la mise à jour des prix des prêts hypothécaires – qui s’applique aux prêts garantis par Fannie Mae et Freddie Mac, les deux entités quasi gouvernementales qui garantissent ou achètent la plupart des prêts hypothécaires à travers le pays – est une vieille nouvelle. Cela a été intégré dans ce que les emprunteurs paient pendant des mois.

Les frais ont été recalibrés incl Janvier, lorsque le régulateur qui supervise Fannie et Freddie – l’Agence fédérale de financement du logement, connue sous le nom de FHFA – a institué un nouveau tarification graphiques qui définit la manière dont les frais sont appliqués aux différents emprunteurs et types de prêts. Mais le changement pourrait maintenant réapparaître avec l’entrée en vigueur des frais mis à jour pour les prêts accordés à Fannie et Freddie le 1er mai. En raison du temps nécessaire pour clôturer les nouveaux prêts et les achats de maisons, de nouvelles offres de frais ont été intégrées aux prêts hypothécaires depuis un certain temps. .

Les emprunteurs ne peuvent pas faire grand-chose pour contrôler les forces du marché qui ont fait grimper les taux hypothécaires au cours de la dernière année. Ils se tenaient à 6,4 % vendredi, près du double du niveau du début de l’année dernière. Mais votre profil financier – votre pointage de crédit, la taille de votre dépôt — dépend aussi du montant que vous payez pour le prêt. C’est là que ces frais entrent en jeu.

Les tarifs sont valables depuis 2008.

Selon leur classement, les emprunteurs paient des frais distincts pour un prêt hypothécaire garanti par Fannie Mae et Freddie Mac.

Ces frais, qui représentent un pourcentage du montant du prêt, s’ajoutent souvent au taux hypothécaire préférentiel de l’emprunteur; et plus votre pointage de crédit est élevé, moins vous payez généralement. En d’autres termes, plus le prêt est risqué, plus les frais sont élevés.

Ces coûts ne sont pas nouveaux. Ils découlent de la crise financière de 2008, lorsque les prix des logements ont chuté et que les défauts de paiement des prêts hypothécaires ont grimpé en flèche, détruisant Fannie Mae et Freddie Mac. Ces frais ont aidé à soutenir les finances des entreprises et sont maintenant utilisés pour payer les garanties fournies par ces entreprises.

Dans le cadre de la nouvelle structure de tarification, les emprunteurs hypothécaires avec des cotes de crédit plus élevées – et des acomptes d’environ 15% à un peu moins de 20% – ont vu leurs frais augmenter le plus, tandis que ceux avec des scores et des acomptes inférieurs ont vu la plus forte baisse. Les critiques se sont emparés de l’injustice apparente de tout cela, y compris un graphique qui se concentrait sur le montant des prix en changeant — mais pas le coût final réel.

De manière générale, les coûts d’emprunt pour un prêt moyen de 300 000 $ devraient augmenter de 0,04 point de pourcentage, ou 10 $ par mois.

Mais les détails varieront en fonction de votre situation. Considérez un emprunteur avec une cote de crédit de 740 et un acompte de 20 %. Pour une hypothèque de 300 000 $, ses frais de montage passeront à 2 625 $, soit 0,875 % du prêt, contre 1 500 $, soit 0,5 %. Si un emprunteur ne payait pas de frais à la clôture, il pourrait être intégré à son taux d’intérêt – et des frais plus élevés ajouteraient environ 0,125 point de pourcentage, ou 25 $ par mois, au taux total, selon Mark Maimon, Sr. calculs. vice-président chez NJ Lenders.

Le changement est plus important pour un emprunteur avec un score de 630 et un acompte d’un peu moins de 5% – les frais initiaux chutent à 1,75% du montant du prêt, contre 3,5%. Sur un prêt de 300 000 $, cela fait 5 250 $, soit moins de 10 500 $.

S’il choisissait d’intégrer les frais dans son taux hypothécaire, l’autre emprunteur paierait désormais environ un point de pourcentage de moins, ce qui retrancherait environ 193 $ de son paiement mensuel.

Conclusion : Un emprunteur dans une situation financière plus solide paiera toujours beaucoup moins de frais ou la moitié du montant payé par un individu avec un score inférieur et un acompte.

Les prix reflètent également des facteurs qui ne sont peut-être pas évidents : les personnes dont la mise de fonds est inférieure à 20 % sont tenues de souscrire une assurance hypothécaire privée (qui Freddie Mac, peut ajouter 30 $ à 70 $ par mois pour chaque tranche de 100 000 $ que vous empruntez). Cela signifie qu’ils paient globalement plus que ceux dont les acomptes sont de 20 % ou plus.

L’assurance protège le prêteur, pas l’emprunteur, ce qui réduit à son tour une partie du risque de défaillance de l’emprunteur pour Fannie ou Freddie et le transfère à un assureur privé. “Ainsi, ceux qui mettent moins de 20% de côté courent moins de risques”, déclare un article récent de Jim Parrott de Institut urbain“et il devrait payer moins de frais.”

La désinformation portait sur la solvabilité.

Ces nuances ne sont pas facilement expliquées dans de courts clips sur les réseaux sociaux. Au lieu de cela, de nombreux critiques ont estimé que les emprunteurs ayant des cotes de crédit inférieures bénéficiaient d’une pause au détriment de ceux qui avaient des cotes plus élevées.

“Avez-vous déjà pensé dans un million d’années qu’un bon crédit vous pénaliserait si vous achetiez ou refinanciez une maison?” un indigné a demandé à un utilisateur de TikTok.

“Je suppose que je vais baisser mon pointage de crédit de plus de 100 points avant d’acheter ma première maison”, a ajouté le commentateur.

Ces sentiments – ou une version de ceux-ci – ont gagné du terrain sur la télévision par câble, les médias sociaux et ailleurs. “Nous blessons de bonnes personnes”, a déclaré M. Carlson lors de son segment.

Sandra Thompson, directrice de la FHFA, a expliqué va déclaration destiné à “mettre les pendules à l’heure” pourquoi l’agence a apporté les changements qui ont commencé un Évaluation Prix ​​et programmes Fannie et Freddie 2021 (dernière mise à jour en 2015). L’agence a réitéré qu’elle avait recalibré les frais sur ses hypothèques les plus traditionnelles pour mieux refléter les risques de prêt et renforcer ses finances.

“Les emprunteurs avec des scores plus élevés ne sont pas facturés plus, donc les emprunteurs avec des scores inférieurs peuvent payer moins”, a déclaré Mme Thompson dans un communiqué.

Notre mission est de rendre l’accession à la propriété accessible.

Offrir aux personnes à revenu faible ou moyen une voie durable vers l’accession à la propriété fait partie de la vision à long terme de Fannie et Freddie mission. Et la FHFA a déclaré qu’elle avait apporté d’autres changements pour aider à soutenir ces objectifs.

Au début de l’année dernière, l’agence a déclaré qu’elle augmenterait les frais sur les prêts qui n’étaient pas exactement au cœur de cette mission : elle a augmenté les prix des prêts immobiliers de vacances, plus grand les prêts hypothécaires (dans certaines zones à coût élevé, ces prêts dépassent 1 million de dollars) ainsi que les emprunteurs qui ont refinancé leurs prêts et a retiré de l’argent de la valeur nette de leur maison. “C’est grâce à ces augmentations que nous avons pu éliminer les frais pour certains acheteurs de maison à revenu faible et moyen”, ont déclaré des responsables de la FHFA.

Gary Acosta, co-fondateur et directeur exécutif de l’Association nationale des professionnels de l’immobilier hispaniques, a déclaré qu’il pensait que les emprunteurs sur marge payaient un montant excessif de frais par rapport au risque qu’ils ajoutaient aux portefeuilles hypothécaires de Fannie et Freddie. Mais il ne pense pas que les changements de prix soient suffisamment significatifs pour faire une grande différence.

“Il n’est pas clair que ces ajustements de prix permettront à davantage d’emprunteurs d’accéder à la propriété”, a déclaré M. Acosta. Ces emprunteurs peuvent encore être plus susceptibles de trouver meilleurs prix par l’intermédiaire de la Federal Housing Administration, a-t-il dit, une agence gouvernementale qui assure les hypothèques en grande partie pour les nouveaux propriétaires, souvent avec de petits acomptes et des scores inférieurs à ceux que Fannie ou Freddie autorisent.

Mark Calabria, ancien directeur de la FHFA et conseiller principal au Cato Institute, un groupe de réflexion libertaire, s’attend également à ce que les changements de prix aient des effets minimes sur le marché plus large du logement et des prêts hypothécaires.

Cependant, il y a des aspects pratiques. Les personnes vivant dans des zones à coût plus élevé qui ont besoin d’hypothèques plus importantes pour financer leur maison, par exemple, feraient peut-être mieux d’obtenir des hypothèques auprès de prêteurs qui détiennent des prêts dans leurs propres portefeuilles au lieu de les vendre à Fannie ou Freddie.

“Il est toujours avantageux de se constituer un crédit et de magasiner”, a déclaré M. Calabria, “encore plus maintenant”.